相続財産に不動産が含まれる場合、その評価額は市場価格（時価）ではなく、 税務上の独自の方法で計算します。 土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価し、建物は「固定資産税評価額」を使います。 この記事では、不動産の評価方法を具体的な手順で解説します。
相続税における土地の評価方法は、その土地が路線価地域（市街地など）にあるか、 倍率地域（農村・山間部など）にあるかで異なります。 路線価は国税庁が毎年7月に公表しており、公示価格の約80%水準で設定されています。
評価方法の使い分け
| 評価方式 | 対象地域 | 評価額の基準 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 路線価が設定されている地域（主に市街地） | 路線価 × 補正率 × 面積 |
| 倍率方式 | 路線価が設定されていない地域 | 固定資産税評価額 × 倍率 |
どちらの方式が適用されるかは、国税庁の「財産評価基準書」（路線価図・評価倍率表）で確認できます。 国税庁ウェブサイトで住所を検索することで確認可能です。 評価額が算出できたら、遺産総額に占める不動産の割合や税額の目安を「遺産額別 相続税早見表」で確認すると全体像がつかみやすくなります。
路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額（単位：千円）です。 毎年1月1日時点を基準として国税庁が発表し、通常は公示地価の約80%水準に設定されています。
路線価図は国税庁の「財産評価基準書 路線価図」で公開されています。 地図上に数字と記号が書かれており、たとえば「200C」と書かれていれば 1㎡あたり20万円（200千円）、借地権割合Cの路線であることを意味します。
路線価方式で土地を評価する基本的な計算式は次のとおりです。
土地の評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 土地面積（㎡）
角地・不整形地などには追加の補正率が適用される
路線価が設定されていない地域の土地は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価額を計算します。
土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
倍率は国税庁の「評価倍率表」で確認できる
固定資産税評価額は毎年送付される固定資産税納税通知書や、市区町村の窓口で取得できる 「固定資産税評価証明書」で確認できます。 倍率は地域・土地の種類（宅地・田・畑・山林など）によって異なります。
建物（家屋）の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま適用されます。 土地のように路線価から計算する必要はなく、シンプルです。
路線価方式や倍率方式で計算した評価額に対して、さらに「小規模宅地等の特例」が適用できる場合があります。 被相続人が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等）は、330㎡まで評価額を最大80%減額できます。
たとえば路線価方式で評価した土地が5,000万円でも、小規模宅地特例が適用されれば 1,000万円（80%減額）として相続税の計算ができます。 不動産を相続する場合はこの特例の適用可否を必ず確認してください。 小規模宅地等の特例以外にも配偶者の税額軽減など複数の控除があり、併用することでさらに税額を抑えられます。全体像は「相続税の各種控除」でまとめています。
不動産の相続税評価額は、適切な方法によって合法的に下げることができる場合があります。
土地の実際の面積を測量で確認し、登記上の面積よりも実測面積が小さい場合は 実測面積で評価額を計算できます。 また不整形地・路地状敷地・がけ地などの補正率を適切に適用することで評価額を下げられる場合があります。
自己使用の土地・建物を賃貸に出すと、借家権割合・借地権割合に応じて評価額が下がります。 ただし相続直前の賃貸開始は「租税回避目的」と認定されるリスクがあります。
不動産の評価額が固まったら、遺産総額に含めて申告期限（死亡から10か月以内）までに申告・納税まで完了させる必要があります。 申告までの具体的なスケジュールは「相続税申告の流れ：死亡から10か月以内に何をすべきか完全チェックリスト」で時系列に整理しています。
Q. 路線価はどこで確認できますか？
A. 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（https://www.rosenka.nta.go.jp/）で、住所または地図から無料で確認できます。毎年7月1日に、その年の1月1日時点の路線価が公表されます。
Q. 路線価のない土地はどうやって評価しますか？
A. 路線価が設定されていない地域（主に農村部・山間部）は「倍率方式」を使います。固定資産税評価額に、国税庁が公表する評価倍率表の倍率を掛けて計算します。倍率も路線価図と同じ財産評価基準書で確認できます。
Q. 相続税評価額と実勢価格（時価）はどちらが高いですか？
A. 一般的に相続税評価額（路線価ベース）は実勢価格の70〜80%程度になるよう設定されています。そのため同じ資産でも不動産は現金より相続税評価額が低くなりやすく、これが不動産を使った相続税対策の基本的な仕組みです。
Q. 小規模宅地等の特例は自動的に適用されますか？
A. 自動適用はされません。相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、必要書類（遺産分割協議書の写し等）を添付して申告する必要があります。特例を使って税額がゼロになる場合でも、申告自体は必須です。
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